Dati, previsioni e sfide sulle aste immobiliari 2022: cosa dicono gli esperti

Un breve estratto dell’evento NPL Days Italia 2022
NPL Days Italia 2022

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Si è tenuta ieri, 20 ottobre, presso l’Hotel Gallia di Milano la seconda edizione degli NPL Days Italia 2022 organizzata da DD Talks, a cui ha preso parte Giulio Licenza, co-founder di Reviva (in foto). Al centro dell’incontro le riflessioni sulle maggiori criticità del mercato NPL nei primi 9 mesi del 2022, mettendo un particolare focus sugli effetti che l’aumento dei tassi e l’inflazione hanno avuto sul mercato del real estate, sulle aste e sulle procedure.

Panoramica sul trend delle aste nel 2022

Passando in rassegna i punti trattati durante l’evento NPL Days Italia 2022 ecco quanto emerso:

  • Nei tre trimestri del 2022 (gennaio-settembre) le aste complessivamente sono state 144.731. Nello specifico nell’ultimo trimestre c’è stato un rallentamento: infatti se nei trimestri precedenti il rapporto con il 2021 era in positivo in doppia cifra (+18%) nel terzo trimestre si è registrato solo un 4,6% in più di aste rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso e ancora il -32,3% in meno rispetto al Q3 del 2019.
  • Il rallentamento delle procedure esecutive immobiliari è dipeso fondamentalmente da due fattori: la capacity dei Tribunali ridotta e la sospensione delle aste durante l’emergenza pandemica. Ma non solo: tanti creditori, data l’instabilità economica, hanno atteso ad attivare la procedura giudiziaria posticipando così la messa in vendita e conseguentemente il recupero del credito
  • Rispetto al 2021 sono diminuite le aste al nord Italia (-10,8%) mentre sono aumentate al sud (+14%) e nelle isole (+15,6%)
  • Il valore degli immobili residenziali, che nel Q1 2022 si era attestato a 112 mila euro (+36,1% rispetto al Q1 2021) ed era già ben lontano dal valore “storico” (tra i 70 e gli 80mila euro), nel Q3 2022 ha subìto una leggera flessione raggiungendo 106.086 euro, un importo più basso ma ancora in aumento del 28,5% se confrontato al Q3 dello scorso anno. Il motivo? Sono tornati in asta gli immobili delle procedure sospese, alcuni per la prima volta e altri con un minor numero di ribassi e conseguentemente ad un prezzo più alto. Questo però ha determinato un impatto negativo sulle aggiudicazioni, escludendo molti acquirenti.
  • Il 37,2% delle aste si è svolto telematicamente, seppur la metodologia possa essere più difficoltosa per alcuni acquirenti (quelli meno “tecnologici”), mentre il 32,7% presso il venditore e il 30% come sincrona mista. Questa in verità, secondo la nostra esperienza, dovrebbe essere la modalità da preferire in modo da consentire sia una partecipazione in presenza per l’acquirente, che può facilmente raggiungere il luogo della vendita, sia telematica per chi sia distante, aumentando così le possibilità di aggiudicazione di un immobile.

Le previsioni per il futuro e le sfide da affrontare

Le stime di Reviva indicano che chiuderemo dicembre 2022 con un numero di aste compreso tra le 185 e le 195mila, molto vicino al 2021, e purtroppo ancora lontani dal numero di esperimenti pre-covid del 2019 (-25%). Inoltre, se è vero che c’è stato un rallentamento della crescita è anche vero che non è calato lo stock di NPLs. Per cui, è fondamentale una maggiore reattività degli operatori coinvolti per gestire e recuperare i crediti, soprattutto in un contesto di mercato in cui l’inflazione cresce e le politiche di finanziamento sono più stringenti.

E se l’aumento dei prezzi degli immobili residenziali ha impattato negativamente sulle vendite, tanto da aver ridotto, secondo le nostre stime, di circa il 20% le aggiudicazioni, serve un’azione volta a mitigare questo effetto sostenendo le vendite. Come? Sicuramente nel comparto degli NPLs secured sono elementi efficaci: piani marketing mirati a vendere specifici asset rilevanti, altrettanto stabilire processi scalabili che permettano di accelerare significativamente le vendite e così i recuperi dello stock di crediti deteriorati nel sistema.

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